Vengono considerate clausole con natura contrattuale quelle che limitano i diritti di proprietà dei condòmini alterando il godimento che spetterebbe di norma sulle parti comuni o sull’immobile in proprietà individuale. Ne consegue una tutela del decoro molto rigorosa ai sensi del regolamento condominiale contrattuale, tanto che risulta necessario il consenso di tutti i condòmini per qualsiasi tipo di alterazione delle forme del complesso edilizio. civ. II, sentenza 06.10.2014 n. 20985 (Riccardo Bianchini) In questa pronuncia la Corte di cassazione ha avuto modo di ribadire quale sia la corretta modalità di applicazione dell'art. VI, 18/11/2019, n. 29924). Le clausola del regolamento di condominio in tema di innovazioni devono anche salvaguardare l’incolumità di chi si trova nell’immobile o nelle immediate vicinanze. Ci si riferisce nel caso di specie ad una importante ordinanza della Corte di Cassazione, molto recente, e precisamente la nr 4909 del 24/2/2020 in cui viene affermato il principio secondo cui “Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, e come tale vietata, quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico … Si tratta di un accordo tra tutti i condòmini. Come è stato ripetutamente affermato dalla Cassazione, in materia di condominio di edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Di particolare rilevanza, per la comprensione dei profili civilistici connessi alla problematica indicata, appare la sentenza n. 1748 del 24 gennaio 2013. Il decoro architettonico in condominio “deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. REPUBBLICA ITALIANA. Basta guardare lo smartphone, GeCoMAX 360, tutta le tecnologia per il mondo condominiale in una suite, Nuove pompe di calore PBM2-i di Baxi per impianti centralizzati, I sistemi pluviali Prefa disponibili in sette nuovi colori, Superbonus 110%: con Alperia Bartucci un servizio chiavi in mano, A Milano condominio a tutto comfort con l’isolamento acustico Isolmant, Bonus Facciate: ristrutturare il balcone e risolvere problemi di infiltrazione con Progress Profiles, Condomini sicuri: parapetti garantiti con le balaustre in vetro Garda. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. Questo sito utilizza i cookie per garantirti la migliore esperienza di utilizzo. Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. Amministrazione di Sostegno, Interdizione, Inabilitazione, Separazione, Divorzio, Affidamento dei minori, Vendite Immobiliari e Contratti preliminari, regolamento di condominio di natura contrattuale, regolamento condominiale tipico, obbligatorio o facoltativo, e regolamento contrattuale, regolamento di condominio e decoro architettonico, La somministrazione del vaccino alle persone ricoverate, Illegittimità del licenziamento fondato sulla registrazione di conversazioni nel luogo di lavoro, Installazione di un sistema di videosorveglianza, La giurisprudenza sul licenziamento per diffamazione, Licenziamento del lavoratore che esegue un ordine illegittimo. Cassazione Civile, sez. 1120 cod. Ad esempio, le clausole che limitano i diritti di proprietà devono rispettare le regole formali di cui all’art. Il regolamento prescrive che eventuali opere e lavori da eseguirsi nelle singole unità abitative non possono in alcun modo pregiudicare l’assetto generale e la struttura architettonica del comprensorio e di ciascun comparto. Cass. Ogni altro condomino può allora richiedere che questa venga distrutta, a spese del titolare della costruzione stessa. lunedì - venerdì: 09:00 - 20:00, La sede di Catania è in via Milano 31 - 95127, tel: 0958100008 Possono cioè essere superati i limiti indicati nel penultimo comma dell’art. Integrato il contraddittorio nei confronti di alcuni condomini (i quali si costituivano chiedendo, rispettivamente, l’accoglimento e il rigetto delle domande attrici), il Tribunale nel dare atto che le opere eseguite dalla convenuta, pur non arrecando alcun pregiudizio alla statica dell’edificio, comportavano una modificazione dell’andamento architettonico del complesso immobiliare, in contrasto con l’articolo 7 del regolamento condominiale contrattuale, che vietava qualsiasi modificazione della struttura architettonica del fabbricato. (zona Prati – accanto alla Suprema Corte di Cassazione), tel: 0637511532 LA FATTISPECIE SOTTOPOSTA ALL’ESAME DELLA CASSAZIONE Di recente, dalla Corte di Cassazione (v. sent. Condizionatori sulla facciata condominiale? It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website. Cassazione: in condominio il decoro va ripristinato. lunedì - venerdì: 09:00 - 20:00. Si possono così evidenziare le speciali connotazioni di tale regolamento rispetto a quanto previsto dall’art. Per ulteriori approfondimenti in materia condominiale si consiglia la lettura dei seguenti articoli: ... Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 18 gennaio 2019, n. 1422. civ. Come è stato precisato dalla giurisprudenza, infatti, il risarcimento del danno in forma specifica, secondo il principio generale fissato dall’articolo 2058 c.c., è applicabile anche alle obbligazioni contrattuali, costituendo rimedio alternativo al risarcimento per equivalente pecuniario (Cass. La Suprema Corte di cassazione si è occupata in varie occasioni del rapporto tra le prescrizioni del regolamento di condominio e la tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale. Potatura alberi in giardino privato e decoro condominiale. Per esempio, l’esercizio del potere di revoca dell’amministratore non può mai considerarsi sottratto al potere della relativa maggioranza assembleare prevista dalle norme codicistiche. I fatti in breve. Ne è seguito il giudizio di appello, che ha rigettato il ricorso. Il regolamento contrattuale può dare una definizione più rigorosa del decoro architettonico Cassazione 17/06/2010 n. 14626 Il decoro architettonico va valutato con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalita' e non rispetto all'impatto con l'ambiente circostante. La Cassazione interviene ancora in materia di decoro architettonico. Canne fumarie, prospetti di palazzo, decoro architettonico. Fiera del condominio – 14/16 Ottobre 2021, La manutenzione ordinaria nel rendiconto annuale, Barriere architettoniche “trainate” dal superbonus 110%, Condominio minimo: per deliberare serve l’unanimità, Cassazione: basta il verbale dell’assemblea per il condomino assente. civ. L’alterazione del decoro eventualmente collegata all’innovazione incide certamente sulla legittimità dell’approvazione in assemblea, ma se ne può prescindere quando l’utilità dell’opera è prevalente. 1138 cod. Le norme sulla forma devono essere rispettate anche per le eventuali modificazioni del regolamento contrattuale. La disposizione citata detta le regole al riguardo e specifica il contenuto del regolamento. 1350 cod. Lesione al decoro architettonico a seguito di opere innovative Cassazione Civile, sez. 13-11-1997 n. 11227). I campi obbligatori sono contrassegnati *, Lo Studio Legale si occupa di tutta l’area del diritto civile, del diritto di famiglia e del diritto del lavoro, garantendo anche il patrocinio dinanzi alle magistrature superiori, Corte costituzionale, Corte di cassazione, Consiglio di Stato, La sede centrale è in Roma, indica che il regolamento di condominio deve occuparsi della tutela del decoro dell’edificio. Questo sito o gli strumenti terzi da questo utilizzati si avvalgono di cookie necessari al funzionamento ed utili alle finalità illustrate nella cookie policy. La Cassazione salva il decoro Cassazione civile, sez. These cookies will be stored in your browser only with your consent. II, 16 gennaio 2007, n. 851 In tema di condominio, per decoro architettonico del fabbricato condominiale, ai fini della tutela prevista dall'art. Con un'altra sentenza - n. 1718/2016 – la seconda sezione civile della Corte di Cassazione precisa che l'alterazione del decoro architettonico di un edificio condominiale può riguardare anche una facciata interna. e-mail: studio@professionistilegali.it Stante la sostanziale indeterminatezza del concetto di lesione del decoro architettonico in condominio, sarà importante approfondire cosa al riguardo dica il regolamento condominiale (contrattuale) che, in tale ambito, è perfettamente valido tra le parti, come ribadito anche recentemente dalla Cassazione: civ. condominio minimo, formato da due soli condòmini, l’unico regolamento possibile è ovviamente quello adottato all’unanimità, quindi contrattuale. 24-1-2013). 1138 c.c., comma 4 (Cassazione civile sez. 2933 cod. In virtù della specifica accettazione da parte di ciascun acquirente possono essere contemplate clausole che non sono ammesse in un regolamento tipico. Per la costruzione vengono adottate le stesse tecniche adoperate per l’originaria edificazione dell’intero complesso residenziale, sia sotto il profilo ingegneristico connesso alla sicurezza dell’immobile sia sotto il profilo estetico. L’art. ha previsto altresì che il regolamento contenga le norme per la tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale. Il proprietario dell’appartamento sito nell’ultimo piano, assiduo utilizzatore del terrazzo condominiale (ricavato da una parte del lastrico solare), chiede però la demolizione della costruzione (in base all’art. Il nodo di Gordio dell’assemblea telematica, Teleassemblee? Il regolamento contrattuale è invece sostanzialmente un contratto. Gaetano Edoardo Napoli e Avv. Riforma condominiale: intervista a Silvia Burchielli, Facciata: per la Cassazione le spese sono da ripartire tra tutti i condomini. Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. Le seconde, secondo la giurisprudenza maggioritaria, possono in ogni caso essere modificate con la maggioranza assembleare prevista dalla legge. 1120 c.c. You also have the option to opt-out of these cookies. Nel caso esaminato dalla Cassazione, il condominio aveva agito in giudizio nei confronti di alcuni condomini che avevano installato i condizionatori d’aria sulla parete esterna dell’edificio condominiale, lamentando che gli stessi avrebbero in tal modo pregiudicato il “decoro architettonico” del fabbricato. Nella specie, di conseguenza, correttamente il giudice del merito ha ritenuto che le opere poste in essere dalla convenuta, in quanto realizzate in violazione di una specifica norma regolamentare di natura contrattuale che vieta ogni modificazione della struttura architettonica del fabbricato, sono da considerare illegittime ed ha, conseguentemente, disposto la riduzione in pristino. 1138 cod. La Suprema Corte, con la sentenza del 24 gennaio 2013, n. 1748, ha ribadito che, Le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà; ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 29-5-1995 n. 6035) e potendo, in particolare, il danneggiato richiedere ed ottenere la reintegrazione in forma specifica anche qualora risulti leso il suo diritto di condomino derivante dalla violazione del regolamento pattizio (cfr. Il caso nasce dai proprietari di due unità immobiliari di un condominio, che «convenivano dinanzi al Tribunale di Brescia» un’azienda, deducendo che tale società, proprietaria delle altre unità immobiliari, aveva iniziato lavori di integrale ristrutturazione in violazione del regolamento condominiale contrattuale, che vietava ogni modificazione architettonica dell’edificio, nonché con pregiudizio della sua stabilità. Rileviamo qui che nel c.d. in un'ipotesi in cui un condomino aveva posizionato sulla facciata condominiale dei condizionatori. La nozione esposta è diversa da quella di “aspetto architettonico”, alla quale fa riferimento invece l’art. Riguardo alla figura di decoro architettonico, una recente pronuncia della Cassazione ha statuito che “per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall’art. Il regolamento condominiale di natura contrattuale generalmente non può essere modificato con delibera adottata a maggioranza. La costruzione riproduce infatti strutture analoghe a quelle condominiali e presenta la stessa tipologia di immagine, di materiali, di finiture e di colorazioni rispetto all’intero complesso edilizio. Inoltre, per fare un altro esempio, un regolamento contrattuale non può escludere l’esercizio delle azioni giudiziarie che la legge contempla a tutela delle ragioni dei condòmini. 1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva. Spesso in questo modo si creano servitù e queste, grazie alla trascrizione, sono opponibili a tutti i successivi aventi causa. 1138 c.c. Il decoro architettonico del condominio. These cookies do not store any personal information. L’art. Essa fa riferimento, secondo l’interpretazione maggioritaria, all’estetica che risulta dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata e armonica fisionomia (a prescindere dal pregio artistico dell’edificio). Si può invece prevedere, con apposite clausole, un ampliamento del rigore da osservare nella tutela del decoro. civ. … Le associazioni dicono: “Ni”, Si può andare in cortile al tempo del coronavirus? Il regolamento così predisposto viene trascritto e allegato al contratto di compravendita delle singole unità immobiliari. Egli adduce l’avvenuta violazione del regolamento di condominio contrattuale, che vieta ogni variazione dell’assetto architettonico ed edilizio urbanistico dell’intero complesso. La norma in questione, in particolare, prevede quanto segue: “Sono vietate le […] n. 1718 del 29 gennaio 2016) ci. Abito in una villa il cui pian terreno è stato acquistato recentemente.Il proprietario del pian trreno detiene un giardino esclusivo di forma triangolare, cintato da cancellata e siepi e praticamente invisibile dalla strada, di cui solo lui ha accesso. Per comprendere bene i termini della problematica, si devono mettere a fuoco gli effetti del regolamento di condominio di natura contrattuale. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. Ciò consente di apportare deroghe alle norme dispositive (derogabili) di legge. 1120 c.c. 1120 cod. Di recente, dalla Corte di Cassazione (v. sent. 6-10-1999 n. 11121; n. 1748; Cass., 29-4-2005 n. 8883; Cass. civ., che disciplina l’approvazione delle c.d. This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Di particolare rilevanza, per la comprensione dei profili civilistici connessi alla problematica indicata, appare la sentenza n. 1748 del 24 gennaio 2013. Ecco come comportarsi, SiCUREZZA, Toshiba presenta nuove soluzioni per la videosorveglianza, Viesmann e tado°, accordo per i termostati smart, I contatori dell’acqua ora li legge il drone, Chaffoteaux: una app per accendere e spegnere la caldaia, Chi c’è al videocitofono? Ne deriva la necessaria osservanza delle prescrizioni tecniche di sicurezza immobiliare. Per la cassazione, i coniugi hanno fatto valere in giudizio la violazione della norma del regolamento condominiale che vieta ogni modificazione della struttura architettonica del fabbricato. In tale ipotesi, infatti, esula dai poteri istituzionali dell’assemblea dei condomini la facoltà di deliberare o consentire opere lesive del decoro dello edificio condominiale, alla stregua dell’art. È opportuno richiamare, al riguardo, i termini della distinzione traregolamento condominiale tipico, obbligatorio o facoltativo, e regolamento contrattuale. Risponde maggiormente alle esigenze di tutela del paesaggio la tesi opposta, per la quale il decoro è salvaguardato quando l’edificio si inserisce armonicamente nel contesto ambientale. Per contattare lo Studio Legale è possibile utilizzare i recapiti e il modulo visualizzabili nella Pagina Contatti, Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. Come provare l’alterazione del decoro architettonico condominiale Quando parliamo di decoro architettonico sono ben chiari alcuni concetti fondamentali che ne connotano i tratti principali. Leggi tutto civ. All’approvazione provvede, a maggioranza, l’assemblea. Sono invece considerate regolamentari le clausole che disciplinano l’uso e il godimento dei beni e dei servizi comuni. Sono vietate, stando al testo della disposizione, le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. La Cassazione Civile, Sezione 2, con la sentenza 17 giugno 2015, n. 12582, ha ribadito che, in presenza di regolamento di condominio che vieta modifiche architettoniche e vincola tutti i condomini al rispetto ed alla conservazione del decoro architettonico e degli elementi che lo caratterizzano, le opere realizzate in violazione di specifica norma regolamentare sono da considerare illegittime con l’inevitabile conseguenza della riduzione in pristino. La norma da cui deve prendere avvio quest’analisi è quella contenuta nell’art. Proseguendo la navigazione del sito o cliccando su "Accetto" acconsenti all'uso. civ.). Di norma, infatti, le sue clausole possono essere modificate solo all’unanimità da tutti i condòmini. La Cassazione salva il decoro. Si tratta, infatti, di un regolamento che viene trascritto nei registri immobiliari e si applica a tutti i proprietari (presenti e futuri) delle unità immobiliari.

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